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借名买房“处处是坑”:被借名人亦有风险

  借名买房“处处是坑”

  被借名人亦有风险

  借名买房存在种种风险,即便在借名买房前签订借名协议,一旦发生纠纷,也存在着借名协议被认定无效、房子收不回来的可能

  没有北京购房资格,能不能借别人的资格买?

  手里有点钱,想买商品房买不起,又没有购买保障房的资格,刚好亲朋好友有资格买保障房,能否借他人的资格买保障房?

  名下有房,再买房属于二套,但二套房首付过高付不起且二套房贷款利率高,可否以有首套资格的人的名义买?

  上海已经在征收房产税,为了避免被征收房产税,再买房时能否以名下无房的人的名义买?

  作为房地产律师,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧经常会接到客户的上述咨询。她发现,通常想要借名买房的人,要么是没有购房资格、要么是想省点钱,借名买房主要就是上述4种情况。

  郭韧通常给出的建议是:“慎重。因为借名买房存在种种风险,即便在借名买房前签订借名协议,一旦发生纠纷,也存在着借名协议被认定无效、房子收不回来的可能。”

  北京东元律师事务所合伙人李松补充道,借名买房的风险不仅存在于借名人身上,被借名人在遇到他人的借名请求时也要慎重,因为他人占用自己的购房指标后,被借名人自己买房时,首付款的支付比例、银行贷款的利率标准,相比于购买首套房,成本都要增加,而且如果借名人贷款买房,需要以出名人的名义贷款,若借名人不按约还款,逾期还款的违约责任需要由出名人承担。

  三个故事背后的借名风险

  郭韧处理过不少借名买房的案例,她以三个案例阐释了借名买房的风险所在。

  第一个故事发生在姐姐A和弟弟B之间。

  A没有购房资格,B有购房资格,A出钱用弟弟的名义在上海买了一套房,首付和房贷都是姐姐支付的,房屋购买后的出租也由姐姐操作,租金也是打到姐姐的账户里。

  后来B结婚,A把房子借给B住。当A要求B把房子还回来时,却遭到B的拒绝,B认为自己在替A买房后,失去了购买首套房的资格,再购房时首付过多,他无力支付。双方一直协商未果,B后来一口咬定这套房子是自己的,A最初只是借钱给自己买房。

  姐弟俩因而闹到了法院。姐姐请求法院认定双方是借名买房,并要求弟弟把房子过户给自己。但是由于双方最初并未签订借名协议,而且由于姐姐在还贷款的时候,都是取现后把现金给弟弟,由弟弟还款,就无法证明自己是实际还款人。姐姐由于无法拿出足够的证据证明自己是借名买房,法院最终没有支持姐姐的诉求。

  第二个故事的主角是台湾人C和上海人D。

  C没有在上海的购房资格,而房屋中介D有,C借D之名在上海买房。借名买房后,D结婚了,后来D由于车祸去世。对于D来说,D名下的房产,其妻子是有继承权的。当C找到D的太太称,这房子是自己借D的名义买下的时候,D的太太并不认可。

  C因而起诉了D的太太,要求法院确认房屋是自己的。该案件现在还在审理当中。

  第三个故事的主角是非上海人E和上海人F。

  E同样是因为没有购房资格,而和F沟通以F名义购买了上海的一处房产,双方签订了借名协议,并且房屋后续交付、物业费缴纳亦均由F负责。

  但是后来F擅自把房屋卖给了G,当E得知情况后起诉F,并请求法院按照借名协议把房子判给自己。

  但是法院审理时发现,相关房屋已出售给案外人G,G已向F支付了房款,且房屋已经过户到G名下,那么买受人G作为善意第三人的权益应当受到保护,所以E主张确权的请求,法院没有支持。

  “一旦借名买房,借名人对于很多事情都是不可控的。如果被借名人后来否认借名买房不配合过户,或者私下把房子抵押、卖掉,或者借名人死亡,又或者干脆联系不上,对于借名人权益都可能是很大的损害。”郭韧提醒道,借名人本来想要规避政策或者省点钱,结果很可能是偷鸡不成蚀把米。

  北京广森律师事务所管理合伙人姜超峰也对法治周末记者分析,如果借名人和被借名人之间没有签订书面借名买房协议,借名人要完成“借名买房”的举证责任非常困难,需要提供签字的购房合同、付款凭证(包括但不限于首付、还贷、契税缴费证明、物业费、暖气费缴费记录等)、实际居住使用的证据、房产本、购房合同、维修基金发票等书证等。

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