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机场如何赚钱:免税店每平米年租金29万 起降按次收费

  中国内地租金最贵的地方在哪里?

  你可能会不假思索的说,北、上、广、深呗,要不然怎么会有逃离北上广的说法。

  那北上广深租金最贵的地在哪里?

  别挠头了,直接说答案:机场免税店。不信?给你看上市机场部分免税店招标的租金数据:

  你没看错货币单位,小数点也没错,广州白云机场T1航站楼免税店首年保底租金,就是每平米29.7万元,首都机场T2航站楼便宜一些,也有23万。就连最便宜的深圳宝安机场,每平米年租金也高达12万。

  WHAT?一个平方的年租金,足以在北上广深买下一个平方的学区房。

  机场免税店为何寸土万金?今天我们就来翻一翻上市机场的财务报表,聊一聊机场到底是怎么赚钱的。

  免税店:超大型机场的超级印钞机 

  要搞清楚机场,尤其是大型机场的商业模式,还真的要从免税店说起:不仅单位租金贵,净利润率高,在超级机场的营收占比也相当可观。

  比如北京首都机场。2016年,在港股上市的首都机场总营收86.81亿元,净利润17.81亿元,而两起免税店招标首年保底租金合计高达30亿元。免税店新招标的年保底租金相当于上市公司2016年度营收的34.56%,净利润的1.68倍。

  注意这还只是保底租金,如果免税店生意超级火爆,机场还能获得额外的提成收入。首都机场T2航站楼的提成比例是销售额的47.5%,算租金的时候取保底和分成两个数值的较高值。

  不过由于商业零售业务由母公司首都机场集团旗下公司负责运营,首都机场的这些免税租金并不会全都归入在港股的上市公司,但带来的收入也相当可观。

  北京首都机场股份于2018年1月4日对上述免税招标的补充协议进行了披露:根据最新的免税业务补充协议,如果协议于2018年2月11日开始履行,预计2018年可为上市公司增加至少24亿的收入。

  不仅保底租金单价高,伴随着客流量增加,每年的保底租金还可能会提高,每个机场算法不同,但大方向一致。

  比如深圳机场

  根据深圳机场2017年6月8日披露的免税店租赁合同显示:合同采取月保底租金或月销售额提成租金两者取高的方式,并约定自起租之日第二个自然年度起,保底租金单价按上一年度深圳机场国际旅客吞吐量增长比例的50%逐年递增,租金增长幅度最高不超过10%。

  大名鼎鼎的浦东国际机场当然也不会弱到哪里。T1航站楼已在2017年与日上免税行续约8年,T2航站楼将于2018年重新招标,吸金能力可以参照首都机场进行脑补。

  免税店为什么寸土万金:国际航空枢纽的流量经济学 

  北上广深免税店的年租金能够高到如此地步,作为承租方的免税集团,当然不愿意做赔本的生意,即便初期暂时亏损,后期也要找回利润。

  羊毛出在羊身上。免税店能承担如此高的租金,奥妙就在于庞大的客流量。直接上一下首都机场和浦东机场2016年客流量数据:

  免税店针对的是国际航班旅客。首都机场2016年国际旅客吞吐量高达2453万人次,上海浦东机场则突破了2700万大关。

  一年数以千万计的国际航班旅客从免税区域经过,带来巨额免税销售。由于免税店商品享有免税优惠,对于高税率的消费品,尤其是烟酒、化妆品等消费品,价格优势相当大。这些价格优惠当然不能都反馈给游客,于是机场就可以通过租金,分享免税收益。

  说到底,免税店的高额租金是一种流量经济:机场通过收租,将国际航班客流量变现。

  是不是所有机场都能在免税店上赚大钱呢?当然不是。

  能从免税生意上赚到大钱的是国际航线占比较高的国际枢纽机场。在国内所有机场中,上海浦东机场国际旅客占比最高,总数最大,流量含金量自然也最高。比一下各大上市机场的利润率水平,可见一斑:

  上海机场(600009.SH)的核心资产是主打国际航线的浦东机场,而主要针对国内航线的虹桥机场则不在上市公司体内。

  上海机场净利率自2012年开始不断攀升,从2012年的36.4%一路增长至2016年的42.66%,2017年上半年的净利率甚至高达45.59%。

  要知道,号称“液体黄金”的贵州茅台2017年上半年净利润率也只有49.79%,已经傲视沪港深三市。不要说在大A股,就是放眼全球非金融类上市公司,净利润率能够长期维持在40%以上的都属于凤毛麟角。

  上海机场能够获得如此高的净利润率,庞大而优质的客流量,尤其是国际航班客流量功不可没。这一数字还在以温和的速度上升,2017年前11个月,浦东机场国际旅客吞吐量为2603.06万人次,同比增长4.8%,占总旅客吞吐量的40.56%。

  上海机场利润率如此高,当然不仅仅是因为国际航班多这一个因素。实际上,由于国内机场免税店租赁协议大多都在10多年前签署,当时没有预料到国际游客会以如此高的速度井喷,租金水平普遍很低,肥肉都被作为租客的免税店吃去了。直到这两年重新招标,租金飙涨,机场才将大笔真金白银收入囊中。从某种意义上说,浦东机场免税店的超级吸金能力在过往的利润表上,并没有完全展示出来。

  在免税店寸土万金之前,机场是如何赚钱的?上海机场又是如何维持如此高的利润率的呢?这就要从机场的基本收入来源和商业模式讲起了。

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