首页 北京 上海 天津 重庆 广州 深圳 南京 杭州 郑州 武汉 太原 西安 沈阳 成都 全国300城市 综合
登陆 | 注册
观点研究频道  您所在的位置:红商网 >> 观点智库 >> 观点评论 >> 正文
印力董事长丁力业:商业地产的本质“不是轻资产”

  一场收购,因收购方为正处于股权之争胶着期的万科,将向来低调的印力集团暴露在媒体聚光灯之下,彼时有声音认为印力集团将会是万科管理层的“退路”,引发了市场诸多猜想。

  前身为深国投商用置业有限公司的印力集团,曾是深圳国资企业深圳国际信托投资有限公司的下属企业。在被万科收购之时,印力集团作为国内大型商业管理集团,已经深耕商业地产领域13载,拥有完善的商业产品线以及成熟的商业开发和运营管理经验。

  随着股权之争落幕,万科与印力之间的整合也渐入佳境,印力集团成为了万科商业地产的发展载体、开发和管理平台。得益于此,印力集团的规模大幅提升,目前在全国40个城市拥有100个项目,管理面积达到850万平方米。

  这仅仅是一个开始,印力集团的目标是在3年内能在商业地产领域做到领先。与此同时,进入全新阶段的印力集团,也将直面接踵而至的新挑战。能否成为万科唯一的商业平台?规模大幅扩大的同时,自身专业能力是否能与之匹配?未来的新商业形势下,印力又将作何规划?为此,《中国经营报》记者专访了万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业。

  万科转型的重要一环

  《中国经营报》:什么样的契机促成了万科对印力的这场收购?

  丁力业:外部的解读更多将万科收购印力这件事放大到万科的股权之争当中。但如果单纯从万科和印力两个公司层面看,收购却可以理解为是比较简单的一件事情。万科正处于向城市配套服务商转型期,战略目标需要发展商业;从印力的角度,大股东黑石有退出的需求,而万科与印力在客户方面的契合度很高,都是围绕着老百姓的品质生活发展,因此,印力和万科基本上一拍即合。

  根据万科对印力的定位,印力是万科向城市配套发展服务商转型的重要一环,万科希望印力能在商业地产领域做到数一数二、领先领跑。在印力以往的股东中,包括华润、凯德、黑石等,对印力确实有所帮助,但是类似万科这样定位明确的企业,在我的记忆里应该没有过。所以这对于印力而言是一个很好的机会。

  《中国经营报》:万科并不以商业地产见长,在整合完成后,印力成为了万科商业地产运作的主要平台,但会是唯一的平台吗?

  丁力业:万科在商业领域的起步比较晚,印力这几年虽然做得不大,但是一直聚焦发展购物中心领域,具备一定的专业性。此外,印力还拥有一支具备市场能力的团队,能够保证公司的可持续发展。在我看来,印力给万科带来的不仅是资产,还有团队能力。

  开发商在发展住宅的过程中,通常会配备相应的商业配套比例,万科目前所具备的规模为印力的规模化发展提供了很大助力。此外,万科品牌以及合伙人机制、企业文化都是非常优秀的。

  我们确实希望能成为万科在商业领域的唯一平台,但这取决于印力本身的能力,而不是简单的一个行政命令。在万科的文化里有一个赛马制度,你做得好是你的,你做得不好,都给你也不对,因为做不出业绩来。

  从目前的规模粗略地计算,印力在商业地产领域似乎能排到前三名前五名,但我们希望能做到数一数二。尽管还有一定距离,但也希望能尽快达成,我们给自己的目标期限是3年。

  全价值产业链

  《中国经营报》:目前国内大部分商业地产项目仍处于“重资产”运营,很多企业也在尝试“做轻”,你认为怎样的模式才能适应中国商业地产市场?印力商业地产全价值链业务模式是否适合?该模式有哪些优劣势?

  丁力业:商业地产本质就是一个重资产行业,从理论上看,我们并未想办法把它做轻,因为这是它的本质。但从另外一个角度出发,我们认为管理的规模应该做到数一数二,不是我们本身拥有的资产一定数一数二。这个管理的规模,和现在大家所谓的轻资产有点不一样,很多人所谓的轻资产是指纯输出管理,自己对这个资产的投资属性、对资产责任感没有一个很高的黏合度。事实上,如果对资产不负责,是很难管理好的,所以印力在所管理任何一个资产里都拥有一定比例股权。

  秉持着对资产负责任的态度是首要条件,印力希望在保证公司正常的现金流、保证公司持续发展的同时,用一种机械化的模式,比方说合作的模式,来快速地扩大自己的规模。而在这种模式当中,印力有股权投入,也有印力的团队参与管理,项目跟我们黏合度非常高,因此我们不认为这是轻资产模式。

  从我们自己的角度出发,做商业地产,前期对于选址、规划、建设都已经很专业,那么后期的运营、资产管理也得跟上,因此印力就形成了所谓的投、融、管、退这么一个闭合的商业地产全价值链,在商业地产的每个环节,我们都是主角,把每个环节串联起来,才能使得商业地产本身的价值实现最大化。

  不过在这个过程中,团队的专业能力和目标的协同性很重要,比如在我们很多的开发过程当中,涉及到经营管理,如果不具备这方面的知识,往往开发出的东西不一定适合,经营管理的人对开发不了解,也比较困难。所以,公司内部管理能力相对于外部管理能力显得更有价值。公司内部必须有具备各种能力的团队。

  《中国经营报》:印力一直深谙资本运作之道,2017年10月,印力集团发行首个CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),目前对于商业地产而言,融资环境如何?未来资产证券化是否是商业地产的大趋势?

  丁力业:商业地产投资回报周期长,经营能力强不强带来的经营风险比较大,因此融资环境一直都比较艰难。我们比较荣幸的是,经过这么多年以来的发展,经营能力获得金融机构的认可,从我们的角度来说,日子相对同行好过一些,已经度过了经营机构的不信任期。

  我记得2004年的时候,人家都担心你的项目3年以后能不能开业,开业后租金能不能做到一定的水平,现在基本上能放心了。但不管怎样说,租金都是一个比较长的回报周期,公司要发展,单凭租金很难跟得上。所以现在资产证券化对于租赁型、持有型物业是一个非常好的帮助。

  但不管是宏观政策、还是法律,抑或是我们说的RELTs什么时候开放,在还没开放之前,我们做了一个准RELTs或者内RELTs,叫做CMBS。这几年CMBS在国内资本市场上发展的速度也很快,我们2017年就是抓住了这个机会,发了一次CMBS,而这次的发行成功也意味着我们在资本市场又打开了一条路,对于我们整个公司的持续稳健发展非常有帮助。

  未来我们一定会往这个方向继续努力,但是ABS和CMBS对资产本身的质素,对运营管理的能力有一定要求,千万不能做成以后说,等项目价值上去就卖掉,我觉得这样又会把这个市场搞砸,所以我希望在这方面一定要有门槛,监管也好,审查也好,要严格一点,有真实的价值,能创造真实的现金流,你才能做资产证券化,如果仅仅只是把它作为一个金融产品,设计结构卖掉,这样是有问题的。

3页 [1] [2] [3] 下一页 

2017商业地产年度十大事件:万达卖卖卖成焦点

宝龙掉队:原有竞争优势丧失 专注商业地产

万科进,凯德退,商业地产谁能把账算明白?

RET睿意德携手中国银联 构建商业地产全场景数据平台

开业、并购、跨界...2017商业地产十大影响力事件

搜索更多: 商业地产


商报排行


商报排行


网站简介 - 刊登广告 - VIP会员 - 开放平台 - 内容制播

权威商业媒体 零售淘金门户

Copyright (c) 2003- 浙ICP备13037369号 红商网 版权所有