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2017中国商业地产发展年度报告

  发展现状

  过去一年中,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变,更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一,但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。

  数据显示,2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,同比增长1.4%。

  国内消费持续强劲,推动了商业地产的进一步扩展。2017年1-9月,社会消费品零售总额26.3万亿元,同比增长10.4%,最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈现出来的强大消费力,刺激了商业地产的扩围之势,包括香港房企在内的商业地产商都在不断抢滩布局。

  楼市调控政策的进一步紧缩,也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情,进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见,未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱,而商业地产将成为下一个投资蓝海。

  投资加速,商业地产库存仍存

  相比住宅市场,2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示,三年后的2020年,中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元,对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色,预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。

  从国家统计局公布的数据来看,商业地产的投资热情更为高涨。2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅增速增长10.4%,增速提高0.3个百分点;办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,总比增长1.4%。

  销售面积方面,2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米,同比增长32.7%,销售额达到4447.9亿元,同比增长25.2%;商业营业用房销售面积8197.77万平方米,同比增长23.7%,销售额为8620.25亿元,同比增长31.8%。

  除了在销售端保持较大的增速外,2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场。从统计局披露的数据来看,2017年1-9月,办公楼竣工面积2244万平方米,同比增长36.1%;商业营业用房7322万平方米,同比增长7.5%。

  由于供应远超过同期的需求,因此即使需求强劲,也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比,困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长-22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米,同比增长0.2%。

  这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比,商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月,国务院办公厅就出台了若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看,商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

  共享时代,商业物业租金小幅上升

  回首过去的10个月,投资开发以及消费需求的演变,拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产,似乎有强势回归之势,未来升值潜力值得期待。

  商业地产的回归,首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月,“双创”效应持续发酵,TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛,这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。

  从北上广深等一线城市来看,受惠于旺盛的租赁需求,上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例,全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升,租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平米,同比上涨2.6%。上海方面,由于有不少新兴的商务区已经渐渐成熟,因此有不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响,上海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%,非中央商务区则环比上涨1.3%。

  在空置率方面,共享办公的加速跑马圈地,对写字楼的空置去化起到了积极作用,也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例,联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼,成为市场需求的重要来源。

  除此之外,作为商业物业不可或缺的一部分,过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争,很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级,优质购物中心的空置率持续走低。得益于此,租金也有所上浮,尤以首层表现较为明显。2017年第三季度,广州全市优质购物中心首层平均租金水平达702.5元/平/月,环比微涨0.1%,同比上涨0.6%。

  另外,非核心商圈也有较突出的表现,随着城市不断向外辐射发展,零售商持续看好非核心商圈及近郊,令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。

  2017年前三季度,全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中,教育文化和娱乐上涨2.5%。在消费升级的背景下,酒店行业也交出了一张比较好答卷。酒店数据供应商STRGLOBAL的数据显示,截至2017年7月,我国酒店入住率同比增长4.8%,平均房价同比增长0.5%,每间可售房收入(RevPAR)同比增长5.3%。这也是RevPAR首次实现正增长。

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