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2017年中国哪些城市商业地产最有活力?看这份报告

  2016年,中国商业地产整体进入震荡调整期,商业地产从增量时代进入存量时代,运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。本土开发商用品牌输出的轻资产模式下沉到二三线城市,有望为这些城市带来生活方式的升级。在这种趋势下,以快时尚为代表的大众品牌拓展速度趋缓,轻奢品牌强势增长,为品牌市场带来了新的活力。电商企业正式布局线下,线上线下实现大和解、大融合。新的技术已经蓄势待发,正在颠覆人们的生活方式和消费习惯。

  此份《2017中国商业地产活力40城》研究旨在通过代表城市在零售市场、休闲娱乐市场、购物中心市场的相关数据,透析我国各类型城市购物中心发展的新机遇,为对应市场的项目布局与调整提供启发。

  导语

  今年的商业地产40城研究进行了评价指标的更新,剔除了传统研究中宏观经济指标对结果的干扰。选取了150余组,2万个数据,抽象出39个标签,从商业地产角度对城市进行多维评估。其中在排名指标中,本研究更多地选取了能直接反映城市商业发展水平的结果型指标,去观察各城市居民的消费观,并走访了十余位行业专家,尝试预测各级城市商业升级的可能方向。同时面向未来,增加了与技术、文化等指标的交叉分析, 以期在消费升级的新形势下,以新的解读方式探究商业的真相。

  总体排名

  1. 分化趋势明显,上海和北京引领行业发展

  市场已明显分化为三个梯队,上海和北京优势突出,与第二梯队已拉开较大差距。 一方面,上海和北京经过多年的沉淀,在消费市场上已形成规模效应,品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京,新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。 例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中;另一方面,上海和北京是中国时尚的发生地,聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源,已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。

  2. 成都超越广深成为第二梯队领头羊

  成都已超越广州、深圳,成为第二梯队城市的领头羊。三座城市休闲指数相对聚集,成都虽然在消费力上距广深有较大差距,但零售和购物中心指数突出,总体排名超越广深。

  A. 成都已是西南地区时尚消费中心

  成都作为西部中心,对周边城市的消费具有较强的吸附能力,属于典型的消费流入型城市。纵观全国,已形成四个零售型商业中心:京津冀、长三角、珠三角、成渝。珠三角片区除了广深两个核心城市外,香港也具备极强的吸附能力,特别是在奢侈品消费方面,广深存在较大比例的外流现象。西南地区则以成都、重庆最为突出,成都因交通便捷、商业基础设施发达,对品牌具有更强的吸引力,成为了西部的时尚中心; 另一方面,四川省自身消费基础强劲,虽然成都平均消费力距离广深有较大差距,但高净值人群庞大,至 2016年底可投资资产超过 1 千万的人群总数已经达到 5-10 万人,为成都的零售型商业发展提供了良好的需求基础。

  B. 城市包容度铸就标杆项目,引领成都商业发展

  成都购物中心市场多样性突出,多样性指数逼近上海和北京,远超于深圳、广州。政府对外来开发商体现出了较强的包容性,多个市中心地块交由外来标杆企业操刀,从三峡主题的来福士到IFS,再到太古里,这些项目的绽放从商业设施规划平和品牌丰富度两个方面,引领了城市商业的跃迁式发展。

  C. 消费结构均衡,品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产业发展,商务休闲业态存在升级机会

  成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡,整体结构接近北京和上海。但受人口结构影响,商务休闲氛围不足,以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距,且弱于总体排名第六的杭州。由此可见,成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城内部,而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。未来随着产业结构和空间布局的优化,成都对高知人才的吸引力将越来越大,人口结构不断优化,在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下,成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。

  3. 二梯队城市项目需加强对北上热点业态的洞察和承接

  第二梯队城市虽然在购物中心指数和消费力指数上逐渐逼近北上,但零售和休闲指数与第一梯队仍有较大差距 。深圳奢侈品市场较弱,广州则出现了明显的轻奢断档。天津和苏州轻奢型市场繁荣,中坚力量消费强劲 。杭州和沈阳奢侈品消费旺盛。此轮消费升级中,对北上新业态 、新品牌的鉴别能力和承接速度将直接影响其突围效果。二梯队城市项目可加强对北上消费热点的追踪和洞察,寻找调整方向,引领所在城市消费热点 。

  4. 休闲业态的提升是三梯队城市消费升级的重点

  三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛,在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱,品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。三梯队城市数量庞大,人口众多,亮点项目将有机会引领当地生活方式的升级。例如2017年4月开业的徐州苏宁广场,在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和 MUJI等品质型休闲品牌,成功引领了徐州商业水平的升级,开业首日迎来50万人流、4800万销售额。此外,休闲基础设施相对发达的长沙、合肥、郑州、无锡、南通可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。

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