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杭州第二大商圈为什么是萍水街商圈?

  杭州第一商圈毫无疑问是武林商圈,在相当长一段时间,杭州就只有一个武林商圈。直到近些年,随着杭州市政府提出跨江发展,从西湖时代迈向钱塘江时代,才使得杭州的商业格局有所改观。

  未来,除了西湖边上以延安路为轴线的武林、湖滨、吴山商圈外,杭州的萧山、滨江、钱江世纪城、钱江新城、下沙、临平、未来科技城、申花、转塘等将会形成自己的商圈。

  那么,值得期待的是,谁会是杭州的第二大商圈呢?

  在我看来,不出意外的话,将会是横跨拱墅西湖区的萍水街商圈。究其原因,有以下几点:

  (一)萍水街商圈的人口辐射力

  萍水街商圈西至浙江大学本部紫金港校区(西区待建),东可辐射到上塘高架沿线居民区,北可辐射到留石快速路沿线居民区,南可辐射到文一路快速路沿线居民区,总覆盖人口达50—100万。目前,申花板块和桥西板块开发了大量住宅,房价跃升到2—3万之间,可以预见的是,聚合申花和桥西两大板块的萍水街商圈具有非常可观的强势购买力人群。

  (二)萍水街商圈的交通聚合力

杭州第二大商圈为什么是萍水街商圈?

杭州萍水街商圈

  在杭州,恐怕难以找到一条街像萍水街,一条街占据了4个地铁站点,这包括:五号线(二号线)的三坝站、益乐路站、莫干山路站(10号线)、巨州路站(萍水街东端交叉路附近几百米),其中,换乘站2座。

  萍水街商圈还恰好处于紫金港快速路、文一路快速路、上塘高架、留石快速路的合围区,极大地提高了商圈的交通通达率。

  交通是一个商圈聚集和疏散人流的核心基础,没有良好的交通通达,商圈的人气难以聚起来。

  (三)萍水街商圈的人气吸金力

  前面说了人口和交通,水到渠成的就是会带来巨量的人气,5号线,会把东西两端能辐射到的沿线人口带到萍水街商圈,10号线也会把北端的沿线人口以及南端直达西湖的旅游人群带到萍水街商圈。再加上快速路小环线,也能使汽车人流快速聚集到萍水街商圈来。

  (四)萍水街商圈的气质

  一个商圈能否实至名归,关键看气质。

  临平、下沙、萧山,能够成为杭州第二大商圈吗?

  也不是完全不可能,但需要更长的时间去积淀,毕竟,在相当长一段时间,临平、萧山还是比较原住民本地化的,或者说局限于原本的临平或萧山。

  下沙是开发厂区和大学城的混合体,短期内难以形成巨大的人口规模。

  滨江,未来科技城,属于北京的上地,中关村性质。

  钱江世纪城、钱江新城更像上海浦东陆家嘴,可以很高大上,但第二大商圈还是需要更大的人口密度、住宅密度和商业密度。

  至于武林商圈边上的几个小商圈,更难以长到足够大,毕竟有杭州商圈的老大在身边。

  我们来看看萍水街商圈的气质:

  (1)西端紫金港的浙江大学,浙江的大学头牌,百多年历史,也是全国屈指可数的综合研究型大学,赋予了萍水街商圈以深厚的人文气质;

  (2)东端北的拱宸桥历史文化保护片区是杭州古运河文化的集中体现,桥西的历史文化认同深入人心;

  (3)东端南的西塘河美食街和小河直街历史文化街区的连片开发。

  如何把这3大气质,通过萍水街商圈的核心商业服务能力,形成合力,打造出杭州独具特色的商圈?

  一个是良好的规划,二是看杭州城市发展的进程和时间的积累。

  武林商圈作为杭州的城市核心、第一大商圈和西湖时代的产物,会朝着两个方向发展:一是高端化,高租金和黄金地段,必然助推其向高端发展;二是特色化,离西湖近,是来杭州旅游的首选消费场所,利用杭州的特色去服务于来自全球全国的旅游人群,是转型升级的必然选项。

  随着武林商圈的转型升级,杭州亟需多个商圈去承接其商业服务,而坐拥城西城北核心结合部的萍水街商圈,赢得了千载难逢的发展机会,有了这个天时,加上东西两端3大气质的地利优势,把萍水街商圈打造为杭州第二大商圈刻不容缓。

  (五)萍水街商圈的商业潜力

  目前,萍水街商圈的商业布局有了一点点雏形,但要成为商圈,还有很长的路要走,要成为杭州的第二大商圈,简直就是在做梦的阶段了。

  (1)萍水街商圈商业现状

  萍水街这个名字估计是拱墅区政府有意为之的,萍水街西段叫萍水西路,东段叫萍水东路,中间叫萍水街,也算是一个奇葩创举,但也显示政府希望把萍水街打造为商圈的想法。

  目前,在萍水街西端的三坝区域,布局了大量的酒店和写字楼,慢慢在形成一个不小的商圈氛围,随着地铁2号线的开通和5号线换乘开通,这一带会火爆起来,目前的这些商业设施一定会供不应求。

  萍水街中段,城西银泰城的开业,商业氛围一下子火了起来,把周边的住宅底商已经带动了起来。但是这一带本该是萍水街商圈的核心,却在萍水街北面规划了大量住宅,不能不说是一败笔。

  萍水街东段,除了西塘河美食街和马上要开业的蓝钻天成,一片空白。正因为是一片空白,且有大片待开发地块,不得不怀疑的是,萍水街东端很有可能将成为未来萍水街商圈的核心。

  (2)萍水街商圈商业规划

萍水街商圈CBD规划

  看了现有的萍水街,是很一般的,只是一些商业据点,还没有形成商业面,更不要说是商圈。规划,只有马上加强规划,纠正现有规划的不足,才有机会让萍水街商圈做大做强。

  萍水街西端:就是三坝,除了西北角那块地,已经没有了。这一带除了西南角是住宅,基本上规划的都是商业写字楼酒店,还算过得去。

  萍水街中段:住宅太多,没法更改。现在只剩下天阳尚景以西,银泰以东的萍水街南侧是空白,这里是唯一的机会,从政府现有的规划图看,也确实全部规划为商业。但是,具体造成什么商业,会决定未来萍水街商圈的前途命运。现在萍水街商圈最缺什么?很简单,要把3大历史文化板块聚合起来,通过10号线把西湖的旅游客群吸引来,必须要有高大上的酒店,现在一个五星级酒店都没有。正确的做法是,五星级酒店至少要有四、五家,其它星级的至少要有一二十家,才能形成产业聚合力,同时,配套酒店的娱乐、餐饮、休闲等商业服务设施也要大量规划。

  萍水街东段:除了蓝钻天成,基本上都是住宅,东段的未来也是有点不忍直视。作为5号线和10号线的换乘点,在这里规划了2个住宅项目,天阳和浙旅,极大地影响了萍水街东西商业的链成一体。可以说,如果萍水街商业发展起来,在将来,这些住宅都是居住品质很差,而且最终因为极大影响商圈的商业氛围,而不得不拆除。

  值得庆幸的是,从现有的规划看,剩余的地都是规划为商业,包括浙旅旁边的一小块空地和西南角,2016年关停的华丰片区据传将规划为拱墅区的中央商务区,引进重量级的商业设施,这里估计会包括酒店,写字楼和商场。

  萍水街商圈在现有规划有诸多缺陷的情况,如果能在华丰片区来个大手笔,也不失为紫气东来。引进个像成都国金中心这样的项目,基本就OK了。如果远期的和睦新村片区也规划为商业,西塘河边在造的运河中央公园,那么,整个萍水街商圈的商业聚集能力就足够问鼎杭州第二大商圈了。(特别声明:本文仅个人观点,不代表红商网立场)

  下一篇《为什么说萍水街商圈是拱墅区未来的钱袋子?》,敬请期待!

  (hi@商业 汪海域)

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  汪海域,红商网创始成员、董事,中国零售指数研究院、中华零售商业联合会成员。专注于零售商业、智能互联网领域。
  2000年,大学期间,即倾心于早期中国互联网,设立个人主页,后创办独立网站海无涯(www.sea51.com)。
  毕业后,分别又创办了红商网道、天下书坊(www.txs.cn),参与创建了每日东方网(www.east365.com)、爱琴海(www.77sea.com)、城奥网(www.cityolympic.com)、中国低碳网(www.ditan360.com)等网站,成立广告公司。
  2006年受聘联商网任市场总监,后创办第一商业联播网(www.unimkt.com)。
  2007年创办中国零售业门户网站——联街网(www.linkmall.cn),后更名为乐商网和乐商同城。
  2012年受聘特步中国有限公司浙江任市场部经理。
  2013年参与组建红商网(www.redsh.com)。
  邮箱:hezuo@redsh.com